今回は『自宅飲食店開業を失敗しないための具体的開業手順【全17項目】』の2項目目です。
「開業計画を立てる前の前提条件」がクリアできたら「自宅地域がどの用途地域に指定されているか」を調べましょう。
実は自宅飲食店は、どこでも開業できるわけではありません。
自宅飲食店を開業希望する場合は、法的な制限、地域独自の制限などがないかを調べる必要があります。
今回はそのチェック項目をまとめてみました。
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自宅地域がどの用途地域に指定されているかを調べる
自宅飲食店の開業計画を始める際、まずやることは…
「自宅地域がどの用途地域に指定されているか？」
を調べることです。
もしテナントで開業する場合は、そのテナントを管理している不動産業者に聞けば、飲食店として開業できるかどうかがすぐにわかります。
しかし自宅で開業する場合は、自宅の場所（土地）が「飲食店の開業が可能な土地なのか」を独自に調べなくてはいけません。
以下その調べ方とチェック項目です。
住んでいる市町村の都市計画図（用途地域図）を調べる
自宅の場所が飲食店を開業できる場所なのかどうかを調べるには、「住んでいる市町村の都市計画図（用途地域図）」を調べればわかります。
『○○市 都市計画図』で検索すれば、用途地域の分布マップが出てくると思います。
ちなみにカフェガパオがある柏市で『柏市 都市計画図』で調べると、↓のようなマップが見れます。
各自治体の「都市計画図」を見るとこのように色で区分けされています。
「第1種低層住居専用地域」や「第2種低層住居専用地域」などが色分けされているので、これで自宅がどの用途地域に該当しているかがわかります。
自店のカフェガパオも以前は「第1種低層住居専用地域」に該当していました。（現在は「第1種住居地域」）
なので、個人飲食店レベルの大きさであれば「第1種低層住居専用地域」でも開業は可能だといえます。
不動産業者で確認をとる
用途地域は自分でも調べることができますが、念のため自宅建築時の不動産業者にも確認を取っておきましょう。
また、一緒に「建築協定」の確認も取っておきましょう。
もし建築協定で「飲食店等の出店は不可」と決まっていた場合は、残念ながら自宅で開業することはできません。
なので、「用途地域」と「建築協定」に関しては一度不動産業者に確認を取っておきましょう。
※不動産業者が倒産しているなどの場合は、市役所等で調べてみましょう。
保健所でも確認をとる
自宅が、どの用途地域に指定されているかがわかったら、保健所でも「飲食店の開業が可能かどうか」を調べましょう。
具体的には「自宅の図面」を保健所に持っていき、開業可能かをチェックしてもらいます。
あらかじめ新築で店舗併用住宅を建設する場合は特に問題ありませんが、既に自宅があり、自宅の一部を改装して開業する場合は、保健所で「どのような設備が必要か」を聞いておきましょう。
例えば「自宅のキッチンとは別に店舗専用のキッチンが必要」「2槽以上のシンクを設置しなくてはならない」などの条件を教えてもらえます。
内装工事を完了した後、保健所のチェックで『これでは開業はできません！』とならないように、保健所でしっかり事前確認をとっておきましょう。
内装業者は「家仲間コム」などでも調べることができます。
税金や住宅ローンに関して
用途地域とは関係ありませんが、「新築で店舗併用住宅を建てる場合の税金」に関しての注意点を付け加えておきます。
「店舗兼用住宅などを考えるときの注意点」より抜粋しますが、税金に関しては以下の注意点があります。
- 登録免許税や不動産取得税などにおける軽減措置は、店舗併用住宅には適用対象外となる。
- 店舗併用住宅の場合、住宅ローン控除の適用額は面積の比率に応じて按分しなければならない。
- 売却時における各種の税金の特例も、店舗があるとその部分は適用できない場合が多い。
新築で店舗併用住宅を建てる場合は、他にも注意点があります。
それは「住宅ローンを組んで店舗併用住宅を建てようと思っていても、住宅ローンが組めない金融機関（銀行）がある」ということです。
住宅ローンに関しては、各金融機関で借入条件が違うので、建設業者に「どこの金融機関なら問題ないのか？」を事前に聞いておきましょう。
店舗部分に住宅ローンが適用できない場合は「事業ローン」など、別途ローンを組む必要があります。（もしくは店舗部分の費用は自己資金で賄う）
特に事業ローンは金利が高いので極力避けたいですね。
自宅地域がどの用途地域に指定されているかを調べる まとめ
ということで今回は「自宅地域がどの用途地域に指定されているかを調べる」に関して説明してきました。
正直、この項目は「そもそも論」なので、「用途地域」と「建築協定」をクリアしていない場合、自宅飲食店を開業することはできません。
前回と同じく開業準備を始める前に「前提条件」をしっかりクリアしておきましょう。
最後に今回の内容を簡単にまとめておきます。
- 住んでいる市町村の都市計画図（用途地域図）から、自宅が飲食店開業が可能な地域なのかを調べておく。
- 不動産業者、または市役所等で、「用途地域」と「建築協定」を確認しておく。
- 保健所でも確認をとり、改装工事を行うだけで開業ができるかどうかを確認しておく。
- 新築で店舗併用住宅を建てる場合は、税金や住宅ローンがどのように適用されるのかを確認しておく。
次回は「コンセプトを決める」に関して説明していきます。
やってくれたら結構需要あると思うんですけどね。
どうもヨッシー店長です。