自宅飲食店は立派な資産運用!テナントを借りて二重家賃なんてもったいない!

自宅飲食店は立派な資産運用



ヨッシー店長
運用している資産は「自宅飲食店」。
どうもヨッシー店長です。

 

突然ですが、皆さん「資産運用」といったら何を思い浮かべるでしょうか?

投資信託?
外貨預金?
国債?
株式投資?

 

自分はそれらは一切やっておらず、やっているのは「自宅飲食店」のみです。

 

ヨッシー店長
『自宅飲食店』という言葉は自分が考えた造語ですが、大まかには「店舗併用住宅で飲食業を営む個人の飲食店」のことを指します。
詳細はこちらの記事で↓
自宅飲食店とは? →「店舗併用住宅で飲食業を営む個人の飲食店」のこと

 

『え? 自宅飲食店が、なぜ資産運用になるの?』と思った方、少々お待ち下さい(笑)

 

今回は「自宅飲食店がなぜ資産運用になるのか」の他に、「自宅飲食店の弱点とその解決法」も解説していきたいと思います。

今後、自宅飲食店を開業希望の方に、今回の記事が少しでもお役に立てば幸いです。

 

 

自宅飲食店=住宅資産運用

自宅飲食店=住宅資産運用

自宅飲食店は「店舗併用住宅」と呼ばれます。

毎日住む住宅の一部が、店舗になっています。

 

通常であれば住宅は「住むだけの場所」ですが、
自宅飲食店は「住みながら、収益を作り出すことができる場所」になっています。

これはつまり、「住宅という資産を運用している」ともいえます。

 

言わば

「自宅飲食店=住宅資産運用」

といったところ。

 

自宅飲食店は「店舗家賃が無い」ので、

「確実にリターンのある資産運用」

といえます。

(※住宅ローン・固定資産税は別)

自宅飲食店をやっている限り、そのリターン率は100%です。

ヨッシー店長
自宅飲食店をやられている個人オーナーさんで「自宅飲食店=住宅資産運用」と考えている方はそう多くはないと思いますが、資産運用の側面から考えると「確実にリターンのある資産運用」は、とてつもなく大きなメリットです。

テナント店舗と比較すると、自宅飲食店は毎月「店舗家賃分の利益を得ている」ともいえます。

 

二重家賃は勿体無い

二重家賃は勿体無い

これが、例えばテナントを借りて店舗経営をするとなると、資産運用どころか、住居以外に店舗家賃が発生します。(住宅を所有している人は別)

いわゆる「二重家賃」の状況になります。(賃貸住宅家賃+店舗家賃)

 

自宅飲食店をやっている自分からすると、二重家賃は「本当に勿体無い」と思います。

 

仮に住宅ローン返済のある自宅飲食店だったとしても、1ヶ月で以下のような差額が出ます。
(※ここでは1ヶ月の住宅ローンを10万円、店舗家賃を10万円と仮定します)

  • 自宅飲食店…住宅ローン返済額10万円+店舗家賃0万円=合計10万円
  • テナント店舗…賃貸住居家賃10万円+店舗家賃10万円=合計20万円

差額:10万円

 

もし住宅ローンがない住宅に住んでいる場合は、

  • 自宅飲食店…住宅ローン返済額0万円+店舗家賃0万円=合計0万円
  • テナント店舗…賃貸住居家賃10万円+店舗家賃10万円=合計20万円

差額:20万円

となり、かなりの差が出てきます。

 

差額10万円だったとしても、年間で120万円の差があり、10年で1200万円、20年で2400万円も差が出ます。

 

もちろん上記はあくまで仮定の話ですが、自宅飲食店とテナント店舗では「家賃に大きな差がある」ということは認識しておきましょう。

 

ヨッシー店長
ちなみに住宅ローン無しで自宅飲食店をやるなら、安い中古物件を一括で購入してしまうのもありかと思います。改装費用はかかるものの、ランニングコストを抑えることができます。
※ただしその場所が飲食店経営に向いているかなどをしっかりリサーチする必要がある。

個人的には、キレイな海が望める場所にある中古物件を買ってみたいです。資金があれば…(^-^;)

 

特に昨今のような新型ウイルスが蔓延し、営業自粛が要請された時は、毎月の店舗家賃があるかないかは、その後の飲食店の命運を分ける要因にもなります。(実際、新型コロナウイルスの影響で多くのテナント店舗型の飲食店が廃業した)

やはり「固定費は抑えられることに越したことはない」ので、飲食店を開業する際は店舗家賃のこともよく考えておきましょう。

固定費に関してはこちらの記事で考察しています→「新型コロナの外出自粛で改めて感じた自宅飲食店のメリット5個!飲食業で廃業しないためには固定費を極力抑えることが重要

 

自宅飲食店の弱点は「立地」、ただし今後は…

自宅飲食店の弱点は「立地」

店舗家賃がかからずメリットの多い自宅飲食店ですが、弱点もあります。

それは「立地」

自宅飲食店の場合、“自宅”というだけあって、どうしても立地が住宅街になりがちです。

 

飲食業の基本のセオリーでは、住宅街はあまり商売には向いていません…。

なぜなら、

  • 繁華街に比べると出歩いている人の数が少ない。
  • 大通りに面している家でないと目立ちにくい。(認知が低くなる)
  • 繁華街に比べるとお客さんの出入りが少ないため、収益性が弱い。(儲からない)
  • 多くのお客さんが出入りすると近所迷惑になり、ご近所トラブルになる可能性がある。
  • 住宅街にはコインパーキングもあまり無いため、駐車場の確保が難しい。
  • 駐車場が確保できないと、商圏が狭くなる。(見込み客が減る)

 

ただし、新型ウイルスなどによって外出自粛が起きた場合などは、必ずしも住宅街が悪い立地になるとは言えなくなってきている。
詳しくはこちらの記事で→「メリット⑤「住宅地でも勝機あり」

 

この立地の悪さを克服するためには、工夫が必要です。

例えば以下の業態で営業するなど。

  • イートイン+テイクアウトの業態で営業
  • テイクアウト専門で営業
  • デリバリー専門で営業
  • 客単価を高く設定して、1日限定1組などで営業
  • ネット通販専門で営業

など。

イートインのみだと立地が弱点になりますが、上記のような業態で営業できれば、弱点をある程度カバーすることができると思います。

ヨッシー店長
うちは現在、上記の「イートイン+テイクアウトの業態で営業」ですが、今後は「イートイン+テイクアウト+デリバリーの業態で営業」もありかと思っています。

 

最近、都内で流行りだしている「ゴーストレストラン(厨房のみが存在するデリバリー専門店)」を、そのまま自宅飲食店でやってみるのもありかもしれません。

ゴーストレストランは厨房家賃がかかりますが、自宅飲食店はこの厨房家賃すらかからないので、ゴーストレストランよりも更に経費が抑えられるスタイルといえるでしょう。

 

もし運良く自宅が「駅前」「繁華街」「交通量の多い通り沿い」「観光スポットや大型商業施設の近隣」などにあった場合でも、立地に胡座をかかずに「それでも行きたいと思う店」にする必要があるでしょう。

 

ヨッシー店長
「それでも行きたいと思う店」とは、どんなにアクセスの悪い場所にあったとしても、それでも行きたいと思わせる魅力のある店を指します。
これはある意味、個人飲食店の“究極の姿”といえるかもしれません。

 

ちなみに現代では、「それでも行きたいと思う店」を作り出す環境が整いつつあります。

 

現在、飲食店を探す場合、WebやSNSなどで「事前に店舗情報」を調べている人が多いです。

そのため、店舗情報を調べている時点で、『あ、このお店に行ってみたいな』と思ってもらえるようにできれば、例えどんな場所にあったとしても「行きたい人は行く」ようになります。

 

つまり、立地が何処にしろ、現在は「魅力のある店」でないと商売は続きません。

また「立地が良くても魅力のない店は“繁盛しない”」ともいえるでしょう。

 

人が多くいる場所に出店すれば集客できた時代は、既に終焉を迎えつつあります。(観光地は別だが、新型コロナの例もあるので、必ずしも観光地が有利というわけでもない)

どちらにせよ「魅力のある店」を作らないと生き残れない時代に入っているため、『飲食業は立地で全てが決まる』という定説は崩壊しつつあります。(新型コロナでさらに加速)

 

今後飲食店を開業されたい方は、可能であれば「自宅飲食店」の形で開業される事を、自分はお勧めしたいと思います。(色々見てきた結果)

経費や資産運用の部分を考えると、自宅飲食店には大きなメリットがあるといえます。

他にも自宅飲食店には様々なメリットがあるので、詳しくはこちらの記事↓を読んでみて下さいね(^-^*)

自宅を改装して飲食店を開業!現役タイ料理カフェオーナーが自宅飲食店のメリット・デメリットをまとめてみた

 

今回の記事が飲食店開業を目指す方に、少しでもお役に立てたら幸いです。


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ABOUTこの記事をかいた人

ヨッシー店長

1976年生まれの二児の父。タイ料理カフェ『カフェガパオ』のオーナー。料理担当。3DCG、Webデザイン、ネットショップなどを経験しつつ、現在は飲食業を主軸に多角度的活躍を狙う、自称「ハイパー飯屋クリエイター」。現在は「自宅飲食店開業の専門家」としても活動中。SF映画が好きで特にアメコミ系と時間軸系が好物。100mの至近距離でUFOを見たことがある。