【2023年】住宅ローンは変動金利から固定金利に変更するべきか？を考えてみた

タイのコンドミニアムに数ヶ月住んでみたい。

どうもヨッシー店長です。

ここ最近、

「住宅ローン金利が上がるかもしれない」

というニュースを見ることが増えました。

自分は35年ローンを変動金利で借りていて、残りはまだ25年ある状況…。

そのため「住宅ローン金利が上がる」と聞いて、年末からソワソワしていました。

そんな中、『PIVOT』というメディアで「住宅ローンに関する特集」を丁度やっていたので、思わず見入ってしまいました。

今回はこの動画を見て、ちょっとだけ安心？(^-^;)したこともあり、動画内容と個人的な感想を書いてみたいと思います。

自分と同じように「変動金利で住宅ローンを組んでいる人」に今回の記事が少しでもお役に立てば幸いです。

【1】持ち家か？賃貸か？

ゲストのモゲチェック塩澤崇さんは、動画でこのように語っていました。

持ち家を勧める理由

• 家を買うということは「不動産投資」である。
• 60歳以降の生活基盤が作れる。（高齢者は賃貸物件を借りにくい）
• 持ち家と賃貸の35年間の差額は、持ち家の方が1581万円高いが、「終の棲家」を得られる。
• 住宅ローン減税がある。
• 団体信用生命保険がある。
• 賃貸派は「高収入で生涯現役」が必要。

ヨッシー店長の感想

まあ言ってることはわからなくもないですが…(^-^;)

まず「家を買う＝不動産投資ではない」と思うんですよね。

住宅ローンを組んで家を買った場合、これはどちらかというと「負債」になると個人的には思っています。（35年間も”金利”を払わなければならないので。複利の逆。）

自分のように「買った家で資産を生み出す（店を経営、事務所にするなど）」場合は、一部投資とも言えるかと思いますが、基本的に家は買った時点から「価値が下がっていく」と思っているので、余程良い立地ではない限り、不動産投資の側面はあまりないような気がします。（日本の場合は地震や噴火などの災害要素があるので余計に）

同様のことが『金持ち父さん 貧乏父さん』↓でも語られていますね。

うちの住宅地は新興住宅地なので、いずれは「ゴーストタウン」になることも覚悟しています。
なので基本的には自分たち現役世代が住んでいければいいかなーくらいにしか思っておらず、そもそも投資と思って家を建てていませんね。
「店舗を経営する＝資産運用」とは考えています。

途中、PIVOTの佐々木さんから

「高齢者は賃貸物件を借りにくいと言われていますが、今後は空き家が増えて借りやすくなるのでは？」
「35年後に築45年の物件が4000万円の価値あります？」

塩澤さんは「なので立地が大事」だと言っていましたが、今から35年後だと、自動運転やドローンが発達して、もしかしたら
「立地の優位性も今よりかは無くなっている」
かもしれないですよね(^-^;)

「住宅ローン減税」と「団体信用生命保険」は、たしかにメリットだと思います。

子供のころから親に「団体信用生命保険＝死んだらローンはチャラ」と聞いていたので(笑)、これはかなり大きいですよね。

【2】変動金利はいつ上がるのか？

同じく塩澤さんは、8割以上の確率で

「変動金利が上がるのは、2030年以降。なので変動金利の方が良い」

と語っていました。

変動金利が上がるのが2030年以降の理由

• 日本は既に経済成熟国のため、金利が上がりづらい時代となっている。（先進国の金利は低下傾向にある）
• 金融緩和解除は賃金上昇次第であり、一朝一夕で解決されるものではない。
• バブル世代が一気に退職すると労働市場の需給が引き締まる可能性があり、その後賃金が上がる可能性がある。
• マイナス金利の解除はその後になる。（2030年以降）

ヨッシー店長の感想

この回は「変動金利と固定金利の決まり方（←これは基準金利で決まる）」や「現在の金利状況（←変動は固定よりも35年で840万円安い）」を説明し、終盤に「変動金利が上がるのが2030年以降の理由」を解説されています。

自分はこの手の話は全然わからないのですが(^-^;)、一つ思ったのは、

「賃金が上がらなければ、そりゃ金利を上げることもできないよね」

ということ。

ましてや現在はスタグフレーション（賃金が上がっていないのに物価ばかり上がる状況）ともいえる状況なので、ここで金利を上げると住宅ローンを借りている多くの人は困窮しますよね。

政府や日銀もそれは望んでいないはず。

そう考えるとまだ変動金利が上がるまでには時間がかかりそうな気もします。

ただ「バブル世代が一気に退職すると労働市場の需給が引き締まる可能性」というのは懐疑的な面もあるような気がします。

例えば今後日本が「移民を受け入れる」となれば、また話が変わってくるような気もするんですよね。。

【3】マイナス金利解除後、住宅ローン金利はすぐに上がるのか？

塩澤さんは「マイナス金利解除後、住宅ローン金利はすぐに上がるのか？」という問いに

「上がらない」

と断言されていました。

マイナス金利解除後、住宅ローン金利はすぐに上がらない理由

• マイナス金利が解除されても、「基準金利（←住宅ローン金利を決める指数）」が上がるまでにはタイムラグがある。
• 銀行間の競争が激化しているため、そう簡単には金利を上げられない状況となっている。
• 変動金利が上昇するまでには、5つのステップがある。
  1. インフレ状態へ移行（←今はここ）
  2. 賃金上昇（バブル世代大量退職）
  3. 安定的なインフレ2％
  4. マイナス金利の解除
  5. 基準金利上昇

  ステップ⑤でようやく変動金利上昇。

ヨッシー店長の感想

上記のような5ステップで進むと考えると、やはり「賃金の上昇」は必須でしょうね。

個人的には①～②は結構時間がかかりそうですが、②になったら③以降は早いような気がします。

うーん、なんとも言えませんが、バブル世代が大量退職するまで（あと10年程）待っていたら、それまで日本の経済はもつんですかね…？(^-^;)

個人的には現行の「解雇規制」が変更されて、2030年を待たずして「解雇しやすい世の中」になって、それによって現役世代の賃金が上がるような気もしていますが、どうでしょうか…？

【4】変動金利と固定金利どっちがお得？

塩澤さんは「変動金利と固定金利どっちがいい？」と聞かれた場合、

「住宅ローン返済中にバブル景気がやって来ると信じているなら、固定金利がいいですよ」

と答えているそうです。

変動金利が得な理由

• バブル景気到来で金利が8.5%まで上がらない限り、変動が有利
• 仮に金利が上昇しても選択肢がある。（繰り上げ返済、固定金利への借り換えなど）

ヨッシー店長の感想

少子高齢化している今の日本では、「バブル景気はもう来ない」と思います(笑)

ちなみに変動金利の総額が固定金利と同じになるには、
「バブル景気時代の『8.5％』までいかないと同じにならない」
らしいです。

これを聞いたとき、

「え？変動金利はそこまで金利が上がってようやく固定金利と一緒なの？
固定金利ってめちゃめちゃ損じゃん！」

と思いました(^-^;)

これって「安心のために高額医療保険に入る」のと似ているかもしれないですね…。

総合的に考えると、

「とりあえず住宅ローンは変動金利で借りておいて、毎月ローンを払いながら、金利上昇に備えて貯金、または資産運用していった方がいいのかも」

と思った次第です。

【5】繰り上げ返済はなぜ損なのか？

塩澤さんいわく「住宅ローンの繰り上げ返済は『損』」だそうです。

その理由は以下の通り。

住宅ローンを借り続けるメリット

• 住宅ローン減税の存在
• 低金利環境と銀行間の競争激化
• 団信の保障内容が充実している

ヨッシー店長の感想

この動画では特に「団信（団体信用生命保険）がめちゃくちゃお得なので、繰上返済しないで下さい」と言われていました。

既に前述していますが、

「団信は低い掛け金でありながら、もし死んだらローン全部チャラ」

というのは、たしかに大きな利点です。

自分もこれがあるから安心して住宅ローンを組めました(^-^;)

ただ、動画の途中で

「繰上返済よりも資産運用した方が、結果手元に残るお金は多い。なので繰上返済はやめましょう」

みたいな話になっていましたが、これは本当にそうなのかな？と疑問が残りました。

なぜなら住宅ローンは基本的に負債（金利を払い続けなければならない）なので、資産運用とは真逆の立ち位置です。

資産運用が上手くいけば、住宅ローンの金利を相殺することはできるかもしれないですが、正直、資産運用が上手くいく保証はないです。

なので、個人的には

「団信の補償内容は良いと思うので、長期ローンは組みつつ、貯金と資産運用を平行で行いつつ、貯金がある程度貯まったところで一括返済する」

というのが良いのかなーと思っています。

自分の場合はこのままだと71歳まで払い続けることになるので、60歳までには全て払い終えたいと思っています。

まとめ

ということで今回は

「2023年の住宅ローンは変動金利から固定金利に変更するべきか？」

を考えてみました。

簡単にまとめると、

となりました。

個人的な結論としては

「変動金利でＯＫ」

となりました。（※あくまでもヨッシー店長の見解）

塩澤さんの言うことを全て信じるわけではないですが、「住宅ローンの仕組み」を考えると、今のところは変動金利でもいいのかなと考えています。

注視する点は「解雇規制の緩和」「移民受け入れ」「賃金の急上昇」など社会情勢が急激に変わった時。

こういうことが起った時は、変動金利も何かしらの影響を受けると思うので、注意が必要かもしれませんね。

そういえば「持ち家か？賃貸か？論争」って、未だに議論されていますが、自分的には

• 移動や出張が多い、または生活コストを下げたいなら賃貸
• 店舗や事務所などを持つビジネスをやっているなら持ち家

だと考えています。

いわゆる『ミニマリスト』を望む人は、安い家賃の賃貸に住むことで、生活コストはかなり下げられると思います。

家賃だけでなく、掃除や片づけが減ることによって、時間的コストも下がります。

逆に持ち家の場合、面積が広い分、時間的コストは上がります。
固定資産税などの金銭的コストも増えます。

それでも持ち家の方が良いと思われるのは、店舗や事務所などを持つビジネスをやっている人でしょう。

うちもそうですが、飲食店は「店舗併用住宅」の方が、廃業率は圧倒的に低いです。（家賃を二重で払わなくて済むので）

自分は自宅飲食店をやっていることもあって、現状は「持ち家派」ですが、もし普通のサラリーマンだったら「賃貸派」な気もしています。

個人的に一番良いのは「ホテル住まい」ですね(^-^*)ｾﾚﾌﾞ!

日本では高額になるので難しいですが、タイなどでは場所にもよりますが「月額50000円程で住めるコンドミニアム」が結構あって、「家具付き、週に1、2回掃除あり」など、生活コストをかなり下げられる物件もあります。

こういう物件だったら引っ越しも楽だし、気軽に住む地域を変えられますよね。

日本だと『レオパレス』がそういう感じかな。。

個人的な野望としては将来「タイで数ヶ月一人暮らし」をしたいと考えているので、そういう時にはコンドミニアムも良い選択肢だと思います。

すみません、話が逸れました(^-^;)

今回の記事が「住宅ローンは変動金利か？固定金利か？」で悩んでいる人に少しでもお役に立てば幸いです。